el mapa del permiso
de construcción en panamá.
el proceso completo del municipio de panamá, paso a paso. elige tu punto de partida, pon el tamaño y el costo por m², y verás los impuestos y las tasas que carga cada etapa. es un mapa general, no la lista de documentos.
quiero construir algo, ¿por dónde empiezo?
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esquema de ordenamiento territorial (EOT)
MIVIOTarquitectoel plan maestro para polígonos de más de 10 hectáreas (más de 300 ha exige un PPOT por ordenanza municipal). MIVIOT evalúa uso de suelo, densidad y capacidad ambiental, con revisión de SINAPROC y MIAMBIENTE, y consulta pública si hay alta densidad o vivienda social. termina en una resolución ministerial que habilita la lotificación.
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anteproyecto de urbanización
MIVIOT · ventanilla únicaarquitectola lotificación preliminar, revisada por la ventanilla única de MIVIOT (MIVIOT, MOP, IDAAN, MINSA, MIAMBIENTE y ATTT). da derecho a preventa y a la promesa de compraventa, con validez de 2 años. no autoriza movimiento de tierra ni construcción.
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planos de urbanización (+ EIA)
MIVIOT · ventanilla únicaarquitectoing. estructuraling. electromecánicolos planos de infraestructura ya diseñados: vialidad (MOP y ATTT), drenaje pluvial (MOP), agua potable y sanitario (IDAAN y MINSA), más la resolución de impacto ambiental (EIA) de MIAMBIENTE. al sellarse, MIVIOT emite la nota de apto, que permite segregar las fincas individuales en el registro público.
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anteproyecto (RLA)
MUPA · DOYC 100% en líneaarquitectoaprobación urbana del concepto: uso de suelo, altura, retiros y densidad. 100% en línea por el portal RLA de alcaldía digital, lo presenta un arquitecto idóneo. no autoriza construir, pero da derecho a preventa. validez 3 años, prorrogable 1 más.
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permiso de demolición
DOYCcontratistarequiere un plan de demolición firmado por ingeniero idóneo, con la secuencia de retiro de elementos para evitar el colapso progresivo. DOYC inspecciona el sitio, calcula el impuesto de demolición y emite el permiso en máximo 5 días hábiles tras el pago.
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movimiento de tierra (ATC)
DOYCcontratistala autorización transitoria de construcción (ATC) permite arrancar la terracería, el movimiento de tierra y las fundaciones tempranas mientras la ventanilla única termina de revisar los planos. no lleva un impuesto aparte: el de construcción se paga en el PDC.
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planos constructivos (RDP)
ventanilla únicaarquitectoing. estructuraling. electromecánicorevisión simultánea · ventanilla únicaDOYCdirección de obras y construccionesDINASEPIbomberos · seguridad y prevención de incendiosMINSAministerio de saludMOPministerio de obras públicasMIVIOTvivienda y ordenamiento territorialIDAANacueductos y alcantarilladosMIAMBIENTEministerio de ambienteATTTtránsito y transporte terrestrerevisión técnica multidisciplinaria, en simultáneo, por todas las instituciones de la ventanilla única. requiere un anteproyecto aprobado, e incluye las memorias de cálculo firmadas por los ingenieros estructural y electromecánico. al aprobar, los planos se firman por el director de DOYC y se registran con un número CONS. validez 5 años.
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planos misceláneos (RDPM)
ventanilla únicaarquitectoing. estructuraling. electromecánicorevisión simultánea · ventanilla únicaDOYCdirección de obras y construccionesDINASEPIbomberos · seguridad y prevención de incendiosMINSAministerio de saludMOPministerio de obras públicasMIVIOTvivienda y ordenamiento territorialIDAANacueductos y alcantarilladosMIAMBIENTEministerio de ambienteATTTtránsito y transporte terrestrela vía para obras que no alteran el uso de suelo, la densidad ni la zonificación. exenta del anteproyecto, pero pasa por la misma revisión de la ventanilla única que un RDP, con las memorias de los ingenieros estructural y electromecánico.
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permiso de construcción (PDC)
DOYC 100% en líneacontratistaautoriza la construcción física, y el permiso queda asignado al contratista. DOYC revisa el presupuesto y fija el avalúo en 10 días hábiles, y emite el permiso 5 días hábiles después del pago. el impuesto de construcción es progresivo sobre el valor de la obra.
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traspaso de infraestructura
DOYC · MOP · IDAANpropietarioantes de ocupar, el desarrollador entrega al municipio las calles, parques, áreas verdes y servidumbres, con actas de aceptación de MOP e IDAAN y una escritura pública de traspaso (ley 63 de 2015). sin este paso no se emite la ocupación de la urbanización.
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permiso de ocupación (PDO)
DOYCpropietariola inspección final (PDO, también procesada como SPOC). si no hay objeciones técnicas, DOYC calcula el impuesto de ocupación y, tras el pago, emite el permiso con firma digital y código QR. es el documento que legaliza el uso del edificio.
- el anteproyecto (RLA) solo se requiere si la obra cambia el uso, la zonificación o la densidad.
- la demolición aplica solo si hay demolición parcial de la estructura.
- la fase de MIVIOT (EOT, anteproyecto y planos de urbanización) aplica a polígonos de más de 10 hectáreas; más de 300 ha exige además un PPOT por ordenanza municipal.
* los montos marcados con * en el mapa dependen del tamaño y del costo por m² que ajustes aquí. ¿no sabes cuánto puede costar por m²? usa la calculadora →
mapa general del proceso, no la lista completa de documentos. las cifras son estimaciones con datos públicos de 2026, para orientar. el impuesto de demolición y el de ocupación los calcula DOYC en inspección, así que aquí se marcan como tales. para el número de tu proyecto, hablemos.
las etapas del permiso de construcción en el municipio de panamá.
construir en el municipio de panamá pasa por una secuencia de aprobaciones ante la dirección de obras y construcciones (DOYC) y la ventanilla única, donde varias instituciones revisan los planos en simultáneo. este es el orden general, según de dónde partas: un lote vacío, una demolición para construir nuevo, una renovación, o una urbanización de más de 10 hectáreas, que primero pasa por MIVIOT a nivel nacional.
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anteproyecto (RLA)
aprobación urbana del concepto: uso de suelo, altura, retiros y densidad. se presenta 100% en línea por el portal RLA de alcaldía digital, lo firma un arquitecto idóneo, y tiene una validez de 3 años. da derecho a preventa, pero no autoriza construir.
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planos constructivos (RDP) o misceláneos (RDPM)
la revisión técnica multidisciplinaria en la ventanilla única, donde DOYC, DINASEPI (bomberos), MINSA, MOP, MIVIOT, IDAAN, MIAMBIENTE y ATTT evalúan los planos a la vez. el RDP requiere anteproyecto previo; el RDPM, para obras que no cambian el uso ni la zonificación, está exento. al aprobar, los planos reciben un número CONS con validez de 5 años.
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demolición y movimiento de tierra
si hay una estructura que retirar, el permiso de demolición exige un plan firmado por un ingeniero idóneo, y DOYC calcula el impuesto de demolición en inspección. la terracería y las fundaciones tempranas pueden arrancar bajo la autorización transitoria de construcción (ATC) mientras se terminan de revisar los planos.
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permiso digital de construcción (PDC)
autoriza la construcción física. DOYC fija el avalúo en 10 días hábiles y emite el permiso 5 días hábiles después del pago. aquí se paga el impuesto de construcción, progresivo sobre el valor de la obra según el acuerdo 73-17: 1.00% hasta B/. 500,000, 1.26% sobre el excedente hasta B/. 1,000,000, y 0.50% de ahí en adelante.
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permiso de ocupación (PDO)
la inspección final. sin objeciones técnicas, DOYC calcula el impuesto de ocupación y emite el PDO con firma digital y código QR. es el documento que legaliza el uso del edificio.
las urbanizaciones de más de 10 hectáreas empiezan antes, a nivel nacional: MIVIOT aprueba el esquema de ordenamiento territorial (EOT), el anteproyecto de urbanización y los planos de infraestructura con su estudio de impacto ambiental, y solo después el proyecto entra al municipio por el mismo RLA, RDP y PDC. al final, el desarrollador traspasa calles, parques y servidumbres al municipio antes de poder ocupar.